Jakiś czas temu sprzedałem działkę budowlaną przed upływem 5 lat podatkowych, które uprawniałyby mnie do uzyskania ulgi podatkowej. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym, powinienem przeznaczyć 100% przychodu z działki na własne cele mieszkaniowe. Czy bieżące opłacanie rat kredytu hipotecznego będzie traktowane jako własne cele mieszkaniowe?
Na wstępie zaznaczam, że niniejszy wpis nie jest poradą księgową. Każda sytuacja jest inna. Pamiętaj aby skonsultować swój przypadek z osobą posiadającą odpowiednie kwalifikacje.
Szukałem odpowiedzi w Internecie, niestety nie udało mi się uzyskać jasnej odpowiedzi na to pytanie. Konsultowałem to z księgowym oraz z adwokatem. Każdy z nich twierdził, że zgodnie z przepisami, aby uzyskać ulgę podatkową, mogę te pieniądze przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z informacją dostępną na stronie internetowej: https://www.podatki.gov.pl/pit/rozliczenie-ze-sprzedazy-domu-mieszkania/#z-jakich-ulg-moge-skorzystac własne cele mieszkaniowe to:
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu, lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego
- budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego
- modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego
- na spłatę kredytu wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej
Jednak nigdzie nie było wprost napisane, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe będzie bieżące opłacanie rat kredytu hipotecznego. Skonsultowałem to z kilkoma księgowymi i każdy z nich twierdził, że mogę jedynie nadpłacić kredyt, ale nie mogę opłacać bieżących rat kredytu hipotecznego.
Pojawiło mi się też inne pytanie. Czy skoro działka budowlana należała do mojego majątku osobistego, a kredyt hipoteczny został zaciągnięty z żoną w ramach wspólnoty majątkowej, to czy nawet jeśli będę mógł uznać to jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, to czy będę mógł odliczyć 100% czy tylko 50%, skoro kredyt hipoteczny nie jest już tylko mój. Adwokat, z którym to konsultowałem twierdził, że będę mógł zaksięgować tylko 50%.
Nie dawało mi to spokoju. Według mojej własnej interpretacji przepisów uznałem, że skoro nigdzie nie jest napisane, że bieżące regulowanie rat kredytu hipotecznego nie jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, to skoro nie jest coś zakazane, to jest dozwolone.
Postanowiłem jednak się upewnić i wystąpiłem z wnioskiem o indywidualną interpretację podatkową do Krajowej Informacji Skarbowej. Postanowiłem zadać następujące pytania:
- Czy mogę przeznaczyć przychód ze sprzedaży działki na spłatę comiesięcznych rat kredytu hipotecznego?
- Czy nadpłata/spłata kredytu wiąże się tylko z jednorazową nadpłatą kapitału kredytu hipotecznego?
- Czy – jeżeli mieszkanie zakupione jest w ramach wspólnoty majątkowej, a właścicielem jestem ja wspólnie z żoną – to nadpłata kredytu hipotecznego kwotą xxxxxxx zł będzie uznana jako wykorzystanie całej kwoty xxxxxxx zł, czy tylko zaliczona może zostać połowa tej kwoty pomimo wydania całości ze względu na brak rozdzielności majątkowej?
Krajowa Informacja Skarbowa uznała, że moja interpretacja jest prawidłowa. Bieżące opłacanie rat kredytu hipotecznego zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe jest traktowane jako wydatek na te właśnie cele. Wobec tego jest to uprawnienie do uzyskania ulgi podatkowej. 100% przychodu ze sprzedaży działki będzie traktowane jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, pomimo tego, że działka należała do mojego majątku osobistego, a kredyt hipoteczny zaciągnięty jest na nieruchomość należącą do majątku wspólnego.
Poniżej publikuję treść interpretacji jaką otrzymałem.
Interpretacja Krajowej Izby Skarbowej
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania dochodu osiągniętego z odpłatnego zbycia działki. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie organu – 25 czerwca 2024 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
xxxxxxx 2020 r. zakupił Pan działkę budowlaną. W dniu zakupu działki nie był Pan w związku małżeńskim. Działkę zakupił Pan za kwotę xxxxxxx zł. Działka była zatem zakupiona za pieniądze pochodzące z Pana majątku osobistego do Pana majątku osobistego.
W dniu xxxxxxx r. wziął Pan ślub i zmienił się Pana stan cywilny. Nie posiadają Państwo z żoną rozdzielności majątkowej.
W dniu xxxxxxx 2023 r. sprzedał Pan tą działkę za kwotę xxxxxxx zł. Zarobił Pan xxxxxxx zł. Działka należała do Pana majątku osobistego, zatem zysk ze sprzedaży również należy do Pana majątku osobistego. Nie upłynęło 5 lat podatkowych, zatem aby uniknąć opodatkowania zgodnie z przepisami powinien Pan całość tej kwoty, tj. xxxxxxx zł, przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe: zakup nieruchomości, spłatę kredytu, remont itd.
xxxxxxx r. podpisali Państwo umowę rezerwacyjną na zakup nieruchomości w Gdańsku, a w xxxxxxx roku uruchomili Państwo kredyt hipoteczny na zakup tejże nieruchomości. Nie posiadają Państwo innej nieruchomości, a ta nieruchomość została zakupiona na Państwa własne cele mieszkaniowe.
Uzupełnienie wniosku
Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości w Gdańsku zaciągnął Pan wspólnie z żoną. Są Państwo solidarnie odpowiedzialni za zobowiązania, które wynikają z umowy kredytowej. Kredyt został zaciągnięty w banku z siedzibą w Polsce (mBank). Wydatkowanie środków ze sprzedaży działki na spłatę kredytu hipotecznego będzie miało miejsce do końca 2026 roku.
Pytania
1. Czy może Pan przeznaczyć kwotę ze sprzedaży działki na spłatę comiesięcznych rat kredytu w poszczególnych miesiącach?
2. Czy nadpłata/spłata kredytu wiąże się tylko z jednorazową nadpłatą kapitału kredytu hipotecznego?
3. Czy – jeżeli mieszkanie zakupione jest w ramach wspólnoty majątkowej, a właścicielem jest Pan wspólnie z żoną – to nadpłata kredytu hipotecznego kwotą xxxxxxx zł będzie uznana jako wykorzystanie całej kwoty xxxxxxx zł, czy tylko zaliczona może zostać połowa tej kwoty pomimo wydania całości ze względu na brak rozdzielności majątkowej?
W ramach uzupełnienia wniosku potwierdził Pan, że Pana pierwsze i drugie pytanie dotyczy tego, czy Pana wydatki na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości (ponoszone w formie comiesięcznych rat lub jednorazowej nadpłaty) będą Pana wydatkami na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych precyzując, że chodzi zarówno o część kapitałową, jak i odsetkową. Wyjaśnił Pan ponadto, że Pana trzecie pytanie dotyczy tego, czy jeśli wyda Pan w całości środki ze sprzedaży działki na spłatę kredytu hipotecznego, to cały Pana dochód ze sprzedaży będzie wolny od podatku.
Pana stanowisko w sprawie
Na stronie internetowej https://www.podatki.gov.pl/pit/rozliczenie-ze-sprzedazy-domu mieszkania/#z-jakich-ulg-moge-skorzystac jest napisane, że może Pan przeznaczyć środki „na spłatę kredytu wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej”.
Wobec tego uważa Pan, że może zaliczyć bieżące regulowanie rat kredytu hipotecznego (część kapitałowa i odsetkowa) jako przeznaczenie dochodu ze sprzedaży działki na własne cele mieszkaniowe i tym samym skorzystać z ulgi.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2 tej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1 (tj. nabycie m.in. budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Zawarte w art. 21 ust. 25 ww. ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości jest fakt wydatkowania środków z odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, wyłącznie na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Istotne jest również, aby kredyt zaciągnięty został przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego oraz to, żeby z umowy kredytu bankowego wynikało, iż kredyt został udzielony na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.
Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
Z treści wniosku wynika, że środki uzyskane ze sprzedaży działki nabytej do Pana majątku osobistego zamierza Pan przeznaczyć na comiesięczną spłatę rat kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, zaciągniętego przez Pana wspólnie z żoną – przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia – na zakup nieruchomości mającej służyć Państwa własnym celom mieszkaniowym.
Tym samym wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jej odpłatne zbycie (2023 rok), tj. do końca 2026 roku, na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup nieruchomości, w której realizować Pan będzie wraz z żoną własne cele mieszkaniowe i którą to nieruchomość nabyli Państwo w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej, uprawnia Pana do zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do całej wydatkowanej kwoty. Comiesięczna spłata rat tego kredytu wraz z odsetkami spełnia bowiem warunki do uznania jej za wydatek na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy.
Wskazania przy tym wymaga, że celem skorzystania z powyższego zwolnienia wydatkować należy przychód, nie zaś dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje bowiem taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D x W / P, gdzie:
• D – oznacza dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości,
• W – oznacza wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,
• P – oznacza przychód z dokonanej sprzedaży.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Wobec tego, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, ta interpretacja dotyczy tylko Pana sytuacji prawnopodatkowej i nie wywołuje skutków prawnych dla Pana żony.
Interpretacja Indywidualna Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2.07.2024
